La vivienda volvió al centro de la agenda económica nacional. En el foro «Por una Colombia en Crecimiento 2026-2045», convocado por el Grupo BID y con participación de Camacol, Asobancaria y Asocajas, empresarios, gremios, académicos y representantes del sector público discutieron una hoja de ruta para recuperar la dinámica de la construcción, reducir el déficit habitacional y convertir nuevamente al sector vivienda en un motor de crecimiento, empleo y transformación social. El encuentro reunió cerca de 400 participantes en Bogotá y abordó propuestas de largo plazo en vivienda, energía, agroindustria e internacionalización de la economía.

La propuesta de vivienda fue construida a partir de insumos técnicos de Camacol, Asobancaria y Asocajas, con el apoyo del BID, y fue presentada por Luis Fernando Mejía, CEO de Lumen Economic Intelligence, como una agenda de política habitacional para el periodo 2026-2030. El planteamiento parte de una idea central: la vivienda no debe entenderse únicamente como una política social, sino como una plataforma económica que conecta crédito hipotecario, ahorro de los hogares, subsidios, suelo urbanizable, empleo formal, producción de materiales, actividad fiduciaria, licenciamiento, construcción y desarrollo territorial.

Un sector estratégico en contracción

El diagnóstico presentado ocurre en un momento complejo para la construcción. Según el DANE, el PIB colombiano creció 2,2% anual en el primer trimestre de 2026. Sin embargo, ese crecimiento no se reflejó en el sector edificador, que continúa mostrando señales de deterioro.

De acuerdo con las cifras expuestas durante el foro, mientras la economía total creció 2,2% en el primer trimestre de 2026, la construcción de edificaciones residenciales cayó 8,2%, acumulando 11 trimestres consecutivos de contracción. Para los gremios, esta dinámica confirma que el problema de la vivienda no es coyuntural, sino estructural: hay menor venta, menor inicio de obras, menor lanzamiento de proyectos y una pérdida de capacidad del sector para aportar al crecimiento económico.

El impacto va más allá de las constructoras. Cuando se frena la vivienda, también se afectan industrias proveedoras como cemento, acero, vidrio, acabados, transporte, servicios financieros, fiduciarias, notarías, curadurías, comercio de materiales y empleo en obra. Por eso, la construcción residencial funciona como un multiplicador económico: cada proyecto activa una cadena productiva amplia y genera demanda sobre múltiples sectores de la economía.

El déficit habitacional sigue presionando la demanda

La hoja de ruta parte de una brecha significativa entre las necesidades habitacionales y la oferta formal. Según Asocajas, Colombia tiene un déficit habitacional urbano del 17%, con cerca de 2,5 millones de hogares sin una solución adecuada. Además, cada año se forman alrededor de 212.000 nuevos hogares urbanos, mientras la oferta formal alcanza aproximadamente 146.000 unidades. Eso implica que el país produce cerca de 66.000 viviendas menos de las que necesita anualmente.

Esta diferencia entre formación de hogares y producción de vivienda formal tiene consecuencias directas sobre la informalidad urbana. Cuando el mercado formal no logra responder a la demanda, los hogares terminan recurriendo a soluciones precarias: autoconstrucción sin asistencia técnica, expansión periférica sin equipamientos, ocupación informal del suelo, vivienda en zonas de riesgo o arriendos de baja calidad.

Por eso, la discusión sobre vivienda no se limita a comprar casa. También involucra ordenamiento territorial, habilitación de suelo, infraestructura urbana, transporte, servicios públicos, crédito, subsidios y capacidad institucional para tramitar licencias y destrabar proyectos.

Mi Casa Ya y la pérdida de confianza

Uno de los puntos más sensibles del diagnóstico es el impacto de los cambios en el programa Mi Casa Ya. Según el análisis presentado por Mejía, las modificaciones al programa desde 2023 afectaron a cerca de 70.000 hogares que tenían expectativa de acceder a subsidios entre 2023 y 2024. Además, los desistimientos en vivienda VIS crecieron 287% frente al promedio prepandemia.

Este dato es clave porque el desistimiento no solo representa una familia que deja de comprar vivienda. También puede significar una unidad que no se escritura, un crédito que no se desembolsa, una constructora que pierde flujo de caja, un proyecto que retrasa obra y una cadena de proveedores que reduce actividad.

En vivienda VIS, el cierre financiero de los hogares depende de una combinación delicada entre ahorro, crédito, subsidio familiar, subsidio del Gobierno y capacidad de pago. Cuando una de esas piezas cambia de manera abrupta, el hogar puede quedar por fuera del mercado formal. Para los gremios, ese es uno de los elementos que debe corregirse: la política de vivienda necesita estabilidad, reglas claras y previsibilidad para compradores, constructores, entidades financieras y cajas de compensación.

La propuesta: subsidios, tasa de interés y arriendo como puente hacia la compra

La hoja de ruta plantea recuperar los subsidios a la demanda, pero bajo un esquema más segmentado. El documento propone entregar 240.000 subsidios en el próximo cuatrienio, con apoyos progresivos según el nivel de ingreso del hogar. La lógica es que los hogares de menores ingresos reciban un mayor apoyo, mientras los hogares con mayor capacidad de pago accedan a subsidios más moderados.

El esquema planteado contempla subsidios equivalentes a 50 salarios mínimos para hogares con ingresos de hasta 1,5 salarios mínimos; 40 salarios mínimos para hogares entre 1,5 y 2 salarios mínimos; 20 salarios mínimos para hogares entre 2 y 3 salarios mínimos; y 10 salarios mínimos para hogares entre 3 y 4 salarios mínimos. Esta segmentación busca mejorar la focalización del gasto público y ampliar el acceso a vivienda formal entre hogares que hoy no logran cerrar financieramente la compra.

Además, la propuesta incluye coberturas a la tasa de interés. Para vivienda VIS urbana, se plantea un subsidio mensual de aproximadamente $507.000 durante los primeros siete años del crédito, dirigido a hogares con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos, con una meta de 40.000 coberturas y un costo estimado de $1,7 billones. Para vivienda no VIS de hasta 335 salarios mínimos, se propone una cobertura de $386.000 mensuales durante siete años, también con 40.000 coberturas y un costo cercano a $1,3 billones.

Otro componente relevante es el voucher de arrendamiento. Este instrumento funcionaría como un apoyo temporal al pago del canon de arriendo para que los hogares construyan historial de pago, mejoren su perfil financiero y eventualmente puedan acceder a crédito hipotecario. El enfoque es importante porque reconoce una realidad del mercado colombiano: una parte significativa de los hogares urbanos vive en arriendo y no necesariamente puede saltar de inmediato a la compra de vivienda.

Vivienda como política contracíclica

Uno de los mensajes más importantes de la propuesta es que la vivienda puede funcionar como una herramienta contracíclica. En momentos de desaceleración, la construcción permite impulsar empleo, inversión y demanda de insumos nacionales. Por eso, los gremios plantean que la inversión pública en subsidios no debe verse solo como gasto, sino como una intervención con retorno económico y social.

Según Asocajas, la inversión estimada de la hoja de ruta sería de $17,2 billones en el cuatrienio, equivalente al 0,23% del PIB anual, con un retorno proyectado de $25 billones en valor agregado y entre 200.000 y 280.000 empleos anuales.

Este punto es central para la discusión fiscal. En un contexto de restricciones presupuestales, la viabilidad de una política de vivienda dependerá de demostrar que los recursos públicos generan encadenamientos productivos, empleo formal, recaudo tributario, bancarización y reducción de vulnerabilidad social.

Seguridad jurídica y confianza inversionista

La reactivación de la vivienda no depende únicamente de subsidios. También requiere reconstruir confianza. Para desarrolladores, financiadores e inversionistas, el negocio inmobiliario necesita reglas claras en todas las etapas: compra del suelo, licenciamiento, preventas, financiación, construcción, escrituración y entrega.

La incertidumbre regulatoria, los cambios abruptos en programas de subsidio, los retrasos en trámites urbanísticos y la falta de claridad en la habilitación de suelo pueden afectar la toma de decisiones de inversión. En un sector intensivo en capital y con ciclos largos de maduración, la confianza es un activo económico.

Por eso, una política habitacional efectiva debe combinar subsidios a la demanda con seguridad jurídica, simplificación normativa, trámites más ágiles, disponibilidad de suelo urbanizable, financiación hipotecaria competitiva y coordinación entre Gobierno Nacional, alcaldías, cajas de compensación, bancos y constructores.

El papel de las cajas y la banca

Las cajas de compensación y el sistema financiero son actores fundamentales en esta hoja de ruta. De acuerdo con Asocajas, en los últimos cinco años las cajas acompañaron a cerca de 310.000 hogares con recursos cercanos a $10 billones en subsidios para vivienda nueva, arrendamiento y mejoramiento.

La banca, por su parte, es clave para transformar la demanda potencial en demanda efectiva. Sin crédito hipotecario, subsidios bien focalizados y condiciones de tasa razonables, muchos hogares no pueden acceder a vivienda formal. Por eso, las coberturas a la tasa de interés son relevantes: reducen la cuota mensual durante los primeros años del crédito, que suelen ser los más exigentes para el comprador.

La articulación entre subsidio, crédito y ahorro puede ser decisiva para recuperar las ventas de vivienda, especialmente en el segmento VIS, donde el margen financiero de los hogares es más estrecho.

Una agenda para el próximo gobierno

La propuesta de Camacol, Asocajas, Asobancaria y el BID llega en un momento estratégico. El próximo gobierno recibirá un sector vivienda con déficit acumulado, menor dinámica de ventas, caída en edificaciones y una demanda social que sigue creciendo. El reto será pasar de medidas aisladas a una política de Estado.

La hoja de ruta plantea una visión de largo plazo: recuperar la construcción de vivienda como motor económico, reducir la informalidad urbana, ampliar el acceso de hogares vulnerables y de clase media a soluciones formales, e integrar instrumentos de compra, arriendo, financiación y producción social de vivienda.

Para el mercado inmobiliario, el mensaje es claro: la vivienda puede volver a ser uno de los principales motores de crecimiento de Colombia, pero requiere estabilidad institucional, instrumentos financieros bien diseñados, reglas claras y una lectura técnica del déficit habitacional.

La discusión ya no se limita a cuántos subsidios entregar. El verdadero debate está en cómo construir un sistema habitacional sostenible, capaz de conectar la política social con la productividad, el empleo, el crédito y el desarrollo urbano formal.