La vivienda no puede convertirse en un experimento burocrático. Construir hogares formales exige mucho más que voluntad política: requiere suelo habilitado, licencias, financiación, fiducia, preventas, diseños técnicos, gestión de costos, proveedores, mano de obra calificada, escrituración, garantías y capacidad empresarial para ejecutar proyectos en plazos largos y con altos niveles de riesgo.
Por eso, el debate sobre el papel del Estado en la construcción de vivienda debe manejarse con responsabilidad. Colombia necesita más vivienda formal, más subsidios bien focalizados, más suelo urbanizado y más hogares propietarios. Pero eso no significa desplazar al sector privado ni convertir la construcción en una función directa del aparato estatal.
El país debe decirlo con claridad: vivienda sí, estatización no.
La vivienda requiere capacidad técnica, no improvisación
Levantar vivienda formal es una operación compleja. Antes de que una familia reciba las llaves de un apartamento o una casa, hay años de trabajo financiero, jurídico, urbanístico y constructivo. Un proyecto debe:
- Conseguir tierra.
- Estructurar diseños y tramitar licencias.
- Cerrar financiación y vender sobre planos.
- Cumplir normas técnicas y contratar proveedores.
- Administrar fiduciariamente los recursos y entregar unidades escrituradas con garantías.
Esa cadena no se improvisa; requiere empresas con experiencia, músculo financiero, conocimiento técnico, control de costos, gestión comercial y capacidad para asumir riesgos.
El Estado tiene un papel fundamental: habilitar suelo, financiar subsidios, garantizar seguridad jurídica, invertir en infraestructura urbana, agilizar trámites y proteger al comprador. Pero eso es distinto a convertirse en constructor directo de vivienda de manera masiva. La experiencia muestra que cuando el Estado concentra demasiada ejecución, los proyectos pueden caer en lentitud, subejecución, sobrecostos y pérdida de eficiencia.
La advertencia de la obra pública
La obra pública reciente deja una señal que no puede ignorarse. Según la Cámara Colombiana de la Infraestructura, el Invías cerró 2025 sin ejecutar más de $1 billón en obras viales estratégicas, equivalentes a cerca del 30% de su presupuesto, dejando en riesgo al menos 60 proyectos clave para la conectividad y la productividad regional. El mismo análisis señaló que más del 60% de las obras a cargo del instituto registró una ejecución presupuestal promedio de apenas 17,6%.
Aunque se trata de infraestructura vial y no de vivienda, la lección institucional es relevante: la ejecución directa del Estado no siempre garantiza velocidad, eficiencia ni cumplimiento. En vivienda, un error de esta naturaleza sería todavía más costoso. Una carretera retrasada afecta la conectividad; una política de vivienda mal ejecutada afecta el patrimonio familiar, el empleo, el crédito, el ahorro de los hogares y la estabilidad del mercado inmobiliario.
El sector constructor es una cadena productiva estratégica
El sector constructor no solo levanta edificios; es una de las principales cadenas productivas de la economía colombiana. Camacol ha señalado que:
- La construcción genera 1,6 millones de empleos directos y 2,7 millones de empleos indirectos, equivalentes a uno de cada cinco empleos del país.
- La inversión anual en vivienda nueva representa cerca de 5 puntos porcentuales del PIB.
- El sector edificador realiza compras intermedias al 54% del aparato productivo del país (materiales, transporte, servicios profesionales, industria manufacturera, comercio, financiación, cemento, acero, vidrio, madera, entre otros).
Esto significa que debilitar al constructor privado no afectaría solamente a unas empresas. Afectaría el empleo, proveedores, bancos, fiduciarias, compradores, trabajadores de obra, hogares que esperan vivienda y municipios que dependen de nuevos proyectos para ordenar su crecimiento.
Estatización formal y estatización funcional
El debate no debe reducirse únicamente a si un candidato propone o no estatizar empresas mediante una norma explicta. Ese sería el extremo más visible, pero existe otro riesgo más silencioso: la estatización funcional.
¿Qué es la estatización funcional? Ocurre cuando, sin nacionalizar formalmente una industria, el Estado empieza a desplazar al sector privado mediante mayor ejecución directa, contratación politizada, concentración presupuestal, discrecionalidad administrativa o creación de esquemas paralelos de obra que reducen el papel técnico de empresas especializadas.
Ese riesgo debe discutirse con seriedad en vivienda. La función principal del Estado debe ser habilitar, regular, financiar, supervisar y corregir fallas de mercado; no reemplazar de manera masiva a constructores, fiduciarias, promotores, urbanizadores y operadores privados.
El debate político: más Estado no siempre significa más vivienda
En el contexto electoral actual, preocupa que algunas propuestas insistan en ampliar el protagonismo estatal en la ejecución de obras. Iván Cepeda ha negado públicamente que busque estatizar la economía y ha planteado que su visión apunta a un «capitalismo productivo con componente social», según declaraciones citadas por medios nacionales.
Esa aclaración es importante. No sería riguroso afirmar que Cepeda propone una estatización formal de toda la economía o del sector constructor. Sin embargo, su programa sí plantea profundizar un proyecto progresista y fortalecer el papel del Estado. La propia página del Pacto Histórico presenta su programa como una propuesta para «profundizar el cambio histórico» y transformar el país mediante varias revoluciones democráticas.
Además, distintos reportes sobre su programa han señalado propuestas orientadas a que organizaciones sociales ejecuten directamente obras del Estado. Radio Nacional registró que el programa incluye la idea de que organizaciones sociales ejecuten directamente obras estatales, mientras otros análisis han reseñado el fortalecimiento de alianzas público-populares y la participación de juntas de acción comunal en obras como vías terciarias y acueductos.
El punto no es desconocer el valor de la economía popular ni de las organizaciones comunitarias. El punto es que la vivienda formal exige estándares técnicos, financieros, fiduciarios y jurídicos muy distintos a los de una obra menor o un proyecto comunitario local.
La vivienda no es una obra menor
Construir una vivienda no es simplemente contratar mano de obra y comprar materiales. La vivienda formal tiene obligaciones técnicas y legales estrictas que protegen al comprador:
- Licencia urbanística y normas sismorresistentes.
- Reglamentos de propiedad horizontal.
- Garantías, pólizas y esquemas fiduciarios.
- Estudio de títulos, redes de servicios públicos, urbanismo y escrituración.
Cuando esos elementos fallan, aparecen viviendas sin título, obras sin licencia, barrios sin planeación, riesgos estructurales y problemas patrimoniales para las familias. Por eso, Colombia no puede tratar la vivienda como una política de ejecución rápida ni como un laboratorio de contratación social.
El Estado debe ser fuerte, pero no constructor monopólico
Defender al constructor privado no significa defender un Estado débil. Al contrario, Colombia necesita un Estado mucho más efectivo en vivienda, pero efectivo no significa ejecutor único.
El verdadero papel público es crear condiciones para que el sector privado construya más, mejor y con mayor alcance social, mediante:
- Suelo habilitado e infraestructura de servicios públicos.
- Subsidios transparentes y programas estables.
- Seguridad jurídica y licencias ágiles.
- Control urbano y protección al comprador.
- Financiación a hogares vulnerables y coordinación institucional.
Un buen Estado no reemplaza toda la cadena: la ordena, la regula y la potencia.
Los constructores privados también necesitan reglas
Proteger a los constructores privados no significa darles un cheque en blanco. El sector debe cumplir estándares altos de transparencia, calidad, garantías, urbanismo, sostenibilidad y protección al comprador. Los errores del mercado también existen: proyectos mal estructurados, promesas comerciales excesivas, fallas de calidad, demoras y problemas de servicio posventa.
Pero la solución no es desplazar a toda la industria privada. La solución es regular mejor, exigir más, sancionar incumplimientos y fortalecer los mecanismos de supervisión. Colombia necesita constructores privados fuertes, pero también responsables.
El riesgo de politizar la vivienda
Uno de los mayores peligros de un modelo con exceso de ejecución estatal es la politización de la vivienda. Cuando la asignación de contratos, recursos o proyectos depende demasiado del gobierno de turno, aumenta el riesgo de discrecionalidad, clientelismo, baja capacidad técnica y pérdida de continuidad.
La vivienda requiere estabilidad. Un proyecto puede tardar años entre estructuración, ventas, construcción y entrega. Si las reglas cambian con cada gobierno, los hogares pierden confianza, los bancos prestan menos, las constructoras aplazan proyectos y los compradores desisten. La política habitacional debe ser de Estado, no de gobierno.
Más vivienda formal exige alianza, no sustitución
Colombia necesita construir más vivienda formal. El déficit habitacional, la informalidad urbana, el aumento de arriendos y la caída de iniciaciones muestran que el país no puede darse el lujo de frenar a quienes saben construir.
La respuesta debe ser una alianza público-privada bien diseñada:
- El Estado pone subsidios, suelo, infraestructura, reglas claras y focalización social.
- El sector privado pone capacidad técnica, gestión de proyectos, capital, empleo, proveedores y ejecución.
Esa alianza ha permitido construir millones de viviendas en Colombia; puede y debe corregirse, pero no destruirse.
Conclusión: Vivienda sí, burocracia no
El país necesita más vivienda, no más burocracia; necesita más propietarios, no más trámites. Necesita más constructores compitiendo por calidad, no menos empresas desplazadas por la ejecución estatal. Si Colombia quiere reducir la pobreza, ampliar el patrimonio familiar y reactivar la economía, debe proteger su cadena constructora privada. No porque el sector sea perfecto, sino porque es indispensable.
La conclusión es clara: la vivienda formal se construye con Estado y mercado, no con estatización. El Estado debe garantizar derechos, financiar subsidios y ordenar el suelo, pero quienes tienen la capacidad técnica y productiva para levantar hogares a escala son los constructores privados.
Colombia necesita vivienda sí; estatización no.
