El turismo en Colombia atraviesa una paradoja cada vez más visible: el país recibe más visitantes, capta más divisas y fortalece su posicionamiento internacional, pero una parte del alojamiento formal no está capturando ese crecimiento con la misma intensidad. La demanda turística crece, pero el ingreso hotelero, la ocupación y el empleo del sector muestran señales de presión.

De acuerdo con el análisis sectorial de Corficolombiana, en 2025 el gasto de extranjeros en Colombia alcanzó un máximo histórico de US$9.427 millones, mientras los ingresos reales de los hoteles cayeron 2,9 % y la ocupación descendió de 51 % a 50 %. El diagnóstico apunta a un cambio estructural: el problema no sería una caída del turismo, sino una redistribución de la demanda hacia nuevas formas de alojamiento, especialmente viviendas turísticas y rentas cortas.

Un turismo en expansión, pero con beneficios desiguales

El turismo se ha convertido en una de las principales apuestas económicas de Colombia. Las cifras oficiales también muestran un crecimiento relevante: el Gobierno reportó que en 2025 el país recibió 6,49 millones de visitantes no residentes, de los cuales 4,67 millones fue extranjeros no residentes. Esta diferencia metodológica es importante, porque algunas mediciones hablan de turistas internacionales y otras de visitantes no residentes, categoría que puede incluir colombianos residentes en el exterior.

El punto central es que el flujo turístico sigue creciendo, pero la cadena de valor no se está beneficiando de manera homogénea. Hoteles, plataformas digitales, viviendas turísticas, hostales, apartahoteles y operadores informales compiten por una demanda más flexible, más digital y más sensible al precio. En ese nuevo mercado, el hotel tradicional enfrenta un competidor que no siempre opera con la misma estructura regulatoria, laboral, tributaria y operativa.

La expansión acelerada de la vivienda turística

La principal presión viene del crecimiento de las rentas cortas. Según Corficolombiana, las viviendas turísticas registradas han crecido 635 % desde la pandemia, hasta llegar a 76.359 unidades, frente a cerca de 20.099 establecimientos de alojamiento formal. El mismo análisis señala que antes de 2021 la relación era inversa, lo que muestra la velocidad con la que cambió la estructura del mercado de alojamiento.

Camacol también ha documentado la expansión de este segmento. En su Informe Económico sobre rentas cortas, elaborado con información de AirDNA, el gremio registró a octubre de 2025 116.685 hospedajes totales en Colombia, de los cuales 64.284 estaban activos. El informe estimó una tasa de ocupación nacional cercana al 50 %, un precio promedio por noche de $255.000, ingresos anuales estimados por propiedad de alrededor de $41 millones y una estadía promedio de 5 días.

Estas cifras muestran que las rentas cortas ya no son un fenómeno marginal. Se han convertido en una categoría inmobiliaria propia, con lógica de inversión, administración profesional, analítica de datos, operación digital y estrategias de ocupación similares a las de un activo hotelero, pero con una estructura de costos distinta.

Innovación, democratización y monetización de activos

El crecimiento de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo no debe leerse únicamente como una amenaza. Las rentas cortas han ampliado la oferta turística, han permitido que propietarios moneticen activos residenciales subutilizados y han democratizado el acceso de miles de hogares a una parte del negocio turístico.

Para ciudades como Medellín, Bogotá, Cartagena, Santa Marta, San Andrés y municipios del Eje Cafetero, este modelo ha creado nuevas fuentes de ingreso para propietarios, administradores, operadores de limpieza, diseñadores, gestores de reservas, proveedores de mantenimiento y pequeñas empresas de servicios.

Desde el punto de vista inmobiliario, también abrió una nueva tesis de inversión: comprar o adecuar activos residenciales para destinarlos a alojamiento temporal. Eso ha impactado decisiones de compra, remodelación, valorización, renta esperada y localización de proyectos, especialmente en zonas turísticas, centros urbanos, barrios con vida nocturna y corredores de alta demanda internacional.

El problema: competencia con reglas desiguales

Reconocer el valor económico de las rentas cortas no implica ignorar el desbalance competitivo. Los hoteles formales operan con nóminas permanentes, estándares de seguridad, obligaciones laborales, costos de servicios públicos, cargas tributarias, inversión en infraestructura, cumplimiento normativo, seguros, reportes y mantenimiento intensivo.

Corficolombiana señala que cerca del 61 % de los alojamientos ofrecidos en plataformas digitales no estaría inscrito en el Registro Nacional de Turismo, lo que genera una diferencia relevante frente a los establecimientos formales que sí deben cumplir obligaciones regulatorias y tributarias.

El Registro Nacional de Turismo no es un trámite menor. MinCIT establece que los prestadores de servicios turísticos deben inscribirse previamente en el RNT para operar, y que en el caso de vivienda turística sometida a propiedad horizontal se debe declarar que el reglamento permite prestar ese servicio.

Costos laborales y presión sobre la rentabilidad hotelera

La presión sobre la hotelería no viene solo de la competencia de las rentas cortas. También se explica por el aumento de costos operativos. Los salarios reales del sector crecieron 10,3 %, la mano de obra representa 30,1 % de los costos operativos y en los primeros meses de 2026 el subsector habría reducido cerca de 6.000 empleos.

Los datos recientes del DANE confirman la presión sobre el alojamiento formal. En febrero de 2026, los ingresos reales del sector disminuyeron 5,2 %, el personal ocupado cayó 3,7 % y los salarios reales crecieron 10,3 % frente al mismo mes de 2025. En el acumulado enero-febrero de 2026, los ingresos reales cayeron 4,6 %, el personal ocupado bajó 3,4 % y los salarios reales aumentaron 10,2 %.

La ocupación también muestra señales de debilidad. Para febrero de 2026, el DANE reportó una ocupación nacional de 49,3 %, frente a 50,8 % en febrero de 2025. Aunque la caída parece moderada, ocurre en un contexto en el que el país recibe más turismo, lo que refuerza la idea de un desacople entre crecimiento turístico y desempeño hotelero formal.

Un activo residencial que compite con infraestructura hotelera

Desde el punto de vista inmobiliario, la tensión es estructural. Un hotel es un activo intensivo en capital, diseñado desde el inicio para prestar servicios de alojamiento. Requiere recepción, zonas comunes, lavandería, personal operativo, mantenimiento permanente, seguridad, alimentos y bebidas, estándares técnicos y una operación profesional diaria.

Una vivienda turística, en cambio, puede operar desde un activo residencial existente. En muchos casos, el propietario ya tiene el inmueble, lo adecúa, lo amuebla, lo publica en plataformas y lo administra directamente o mediante un operador. Esa estructura puede ser más liviana, especialmente cuando no asume los mismos costos laborales, administrativos y regulatorios que un hotel.

Ahí está el centro del debate: no se trata de prohibir la renta corta, sino de definir si dos modelos que compiten por el mismo huésped deben operar bajo condiciones mínimas equivalentes de formalidad, tributación, seguridad, información y responsabilidad frente al destino.

La política pública no debería bloquear la innovación

Una regulación mal diseñada podría afectar a miles de pequeños propietarios que encontraron en las rentas cortas una fuente de ingreso. También podría golpear a destinos donde la oferta hotelera es insuficiente o donde las plataformas ayudaron a ampliar la capacidad de alojamiento sin necesidad de construir nuevos hoteles.

Por eso, la salida más razonable no parece ser una restricción abrupta, sino una nivelación progresiva de condiciones. La política pública debería diferenciar entre el propietario ocasional que alquila una habitación o un apartamento algunos días al año, y el operador profesional que administra decenas o cientos de unidades con fines comerciales.

Esa diferenciación permitiría ordenar el mercado sin destruir valor. El objetivo debe ser formalizar, medir, fiscalizar y proteger los destinos turísticos, no frenar la innovación ni cerrar canales digitales que ya hacen parte de la economía turística global.

El frente tributario: un incentivo para proteger capacidad instalada

Una herramienta relevante es el tratamiento tributario del sector hotelero. La Ley 2277 de 2022 estableció una tarifa especial de renta del 15 % para ciertos servicios hoteleros, de parqués temáticos, ecoturismo y agroturismo, por un término de diez años, cuando se trate de nuevos proyectos o de hoteles remodelados o ampliados bajo condiciones específicas. La norma exige, entre otros requisitos, que los proyectos se desarrollen en municipios de hasta 200.000 habitantes o en territorios PDET, y que cuenten con Registro Nacional de Turismo.

Este tipo de incentivos puede ser importante para estimular inversión hotelera en regiones intermedias, municipios turísticos emergentes y destinos con potencial, pero también evidencia una asimetría: mientras el hotel debe cumplir requisitos estrictos para acceder a beneficios, parte de la oferta en plataformas puede operar con menores niveles de formalización.

La discusión tributaria debería ir más allá de la tarifa de renta. También debe considerar IVA, retenciones, reportes de información, impuesto de industria y comercio, contribuciones parafiscales del turismo, obligaciones de facturación y mecanismos para que plataformas y operadores colaboren con la trazabilidad de la actividad económica.

Propiedad horizontal, convivencia y presión sobre la vivienda

El auge de las rentas cortas también tiene efectos urbanos. En edificios residenciales, la entrada y salida constante de turistas puede generar tensiones por seguridad, ruido, uso de zonas comunes, administración, seguros y convivencia. Por eso, la autorización en reglamentos de propiedad horizontal se vuelve un elemento central para ordenar el fenómeno.

Además, en zonas de alta demanda turística, las rentas cortas pueden reducir la oferta de arriendo tradicional y presionar los precios de vivienda. Este efecto no ocurre igual en todas las ciudades ni en todos los barrios, pero es especialmente sensible en sectores con alta concentración de visitantes, oferta limitada de vivienda y valorización acelerada.

Para el mercado inmobiliario, esto crea una doble lectura. Por un lado, las rentas cortas pueden mejorar la rentabilidad de ciertos activos y atraer inversión. Por otro, si no se regulan adecuadamente, pueden tensionar la vivienda permanente, afectar la convivencia urbana y generar rechazo social.

La hoja de ruta: formalización, datos y competencia equilibrada

Colombia necesita una política más precisa para el alojamiento turístico. Esa política debería partir de cuatro principios: formalización efectiva, competencia equilibrada, protección de los destinos y reconocimiento del valor económico de la innovación.

En la práctica, eso implica fortalecer el Registro Nacional de Turismo, exigir que las plataformas validen la información de los inmuebles, diferenciar operadores ocasionales de operadores profesionales, mejorar el intercambio de datos con autoridades tributarias y turísticas, y asegurar que todos los actores que monetizan alojamiento contribuyan al sostenimiento del destino.

También implica proteger la capacidad instalada hotelera. Los hoteles generan empleo formal, inversión de largo plazo, infraestructura turística, recaudo tributario y servicios complementarios para ciudades y regiones. Si el crecimiento turístico no se traduce en ocupación hotelera, empleo y rentabilidad, el país puede terminar debilitando una parte estratégica de su infraestructura turística.

Una nueva etapa para el negocio de alojamiento

El auge de las rentas cortas no es una moda pasajera. Es una transformación estructural del mercado inmobiliario y turístico. Las plataformas digitales cambiaron la forma en que los viajeros buscan alojamiento, comparan precios, evalúan ubicaciones y toman decisiones de consumo.

La hotelería colombiana tendrá que adaptarse con mejores experiencias, tecnología, segmentación, eficiencia operativa, alianzas, modelos híbridos y propuestas de valor más claras. Pero la adaptación empresarial no reemplaza la necesidad de reglas justas.

El verdadero debate no es Airbnb contra hoteles. El debate es cómo construir un mercado de alojamiento moderno, formal y competitivo, donde las rentas cortas puedan seguir generando ingresos para propietarios e inversionistas, pero sin desplazar de manera desordenada a la hotelería formal ni afectar la sostenibilidad urbana de los destinos.

Colombia tiene una oportunidad: aprovechar el boom turístico sin destruir la capacidad instalada que permite atenderlo. Para lograrlo, la regulación debe ser técnica, gradual y equilibrada. Ni prohibición ni laissez-faire absoluto. El camino está en formalizar, medir y nivelar las cargas para que el crecimiento del turismo se traduzca en inversión, empleo, recaudo y desarrollo territorial.