El Gobierno Nacional expidió el Decreto 0449 de 2026, una norma tributaria de carácter técnico, pero con efectos concretos para propietarios, inversionistas y contribuyentes que vendan activos fijos en Colombia. El decreto reglamenta los artículos 70 y 73 del Estatuto Tributario y sustituye disposiciones del Decreto Único Reglamentario 1625 de 2016, con el objetivo de actualizar el costo fiscal de los activos fijos para el año gravable 2025.

En términos prácticos, la norma no modifica el proceso comercial de venta de un inmueble, una acción o una participación societaria. Lo que cambia es la forma en que el contribuyente puede calcular el costo fiscal, es decir, el valor que la DIAN reconoce como base para determinar la utilidad gravable al momento de vender un activo.

¿Qué es el costo fiscal y por qué importa?

El costo fiscal es una de las variables más importantes en la tributación de activos. Cuando una persona vende un apartamento, una casa, un lote, acciones o aportes en una sociedad, el impuesto no se calcula necesariamente sobre el valor total de la venta, sino sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal reconocido.

Por ejemplo, si un inmueble se vende en $700 millones y su costo fiscal es de $500 millones, la utilidad fiscal inicial sería de $200 millones. Sobre esa utilidad se determinaría, según el caso, una renta o una ganancia ocasional. Por eso, mientras mayor sea el costo fiscal reconocido, menor puede ser la base gravable sobre la cual se liquida el impuesto.

Este punto es especialmente relevante en el mercado inmobiliario colombiano, donde muchos activos fueron adquiridos hace varios años y pueden estar declarados por valores históricos muy inferiores a su precio comercial actual.

El ajuste del 5,81% para activos fijos

El Decreto 0449 fijó para el año gravable 2025 un ajuste del 5,81% sobre el costo de los activos fijos. La norma señala que los contribuyentes podrán ajustar el costo de estos activos en ese porcentaje, de acuerdo con lo previsto en el artículo 70 del Estatuto Tributario.

La cifra no es arbitraria. El decreto toma como referencia la variación del índice de precios al consumidor para clase media certificada por el DANE, que fue de 5,81% para el periodo comprendido entre el 1 de octubre de 2023 y el 1 de octubre de 2024.

Esto significa que un contribuyente puede actualizar fiscalmente el valor de sus activos fijos, reconociendo parcialmente el efecto de la inflación sobre el costo histórico. En la práctica, el ajuste permite evitar que una persona tribute sobre una utilidad artificialmente alta, generada no solo por valorización real del activo, sino también por el paso del tiempo y la pérdida de valor del dinero.

Un ejemplo aplicado al mercado inmobiliario

Si una persona tiene un inmueble declarado con un costo fiscal de $500 millones, el ajuste del 5,81% permitiría aumentar esa base en aproximadamente $29 millones. En ese caso, el nuevo costo fiscal ajustado sería cercano a $529 millones.

Si posteriormente el propietario vende el inmueble, esa mayor base fiscal puede reducir la utilidad gravable o la ganancia ocasional. El efecto tributario final dependerá del precio de venta, la naturaleza del activo, el tiempo de posesión, las mejoras realizadas, las valorizaciones pagadas, las depreciaciones deducidas y la situación fiscal del contribuyente.

Por eso, aunque el decreto parece una actualización técnica, puede tener un impacto financiero importante en decisiones de venta, planeación patrimonial y estructuración de inversiones inmobiliarias.

Personas naturales: bienes raíces, acciones y aportes

El decreto también reglamenta el tratamiento aplicable a personas naturales que vendan bienes raíces, acciones o aportes que tengan el carácter de activos fijos. Para estos casos, la norma permite tomar como costo fiscal determinados valores calculados con factores históricos, según el año de adquisición del activo.

Este punto es clave para patrimonios familiares, inversionistas de largo plazo y personas naturales que compraron inmuebles hace muchos años. La norma reconoce que no es lo mismo vender un activo adquirido recientemente que vender uno comprado hace décadas, cuyo costo histórico puede estar muy alejado de su valor económico actual.

Para bienes raíces, el decreto incluye factores diferenciados para inmuebles urbanos, bienes rurales dedicados a actividades agropecuarias y otros bienes raíces rurales. También incorpora factores para acciones y aportes societarios.

Mejoras y valorización también pueden sumar al costo

Uno de los aspectos más importantes para propietarios de inmuebles es que el costo fiscal ajustado puede incrementarse con el valor de las mejoras y las contribuciones por valorización efectivamente pagadas, cuando se trate de bienes raíces.

Esto tiene implicaciones directas para quienes han remodelado, ampliado o mejorado un activo inmobiliario. Obras como adecuaciones estructurales, ampliaciones, modernización de espacios o inversiones que aumenten el valor del inmueble pueden ser relevantes para efectos fiscales, siempre que estén debidamente soportadas.

La documentación se vuelve fundamental. Facturas, soportes contables, pagos de valorización y registros adecuados pueden marcar la diferencia entre reconocer o no esos valores dentro del costo fiscal.

El ajuste no cambia el valor comercial del inmueble

Es importante precisar que este ajuste no modifica el valor comercial del inmueble, ni necesariamente su avalúo catastral, ni el precio al que puede venderse en el mercado. Se trata de una actualización tributaria.

En otras palabras, un apartamento no vale más comercialmente porque el contribuyente aplique el ajuste fiscal. Lo que cambia es la base reconocida para efectos de calcular la renta o la ganancia ocasional en una eventual venta.

Esta distinción es relevante para el sector inmobiliario. El precio comercial depende de variables como ubicación, demanda, estrato, estado del inmueble, oferta comparable, condiciones de financiación, valorización del sector y dinámica del mercado. El costo fiscal, en cambio, es una variable tributaria que incide en la carga impositiva del vendedor.

No todos los inmuebles reciben el mismo tratamiento

El decreto aplica sobre activos fijos. Esto significa que no todos los inmuebles necesariamente entran bajo la misma lógica. Para una persona natural que tiene una vivienda, un lote o un inmueble de inversión dentro de su patrimonio, el activo puede tener tratamiento de activo fijo.

Pero para una constructora, inmobiliaria o desarrollador que tiene inmuebles como parte de su inventario para la venta, el análisis puede ser distinto. En esos casos, el tratamiento fiscal depende de la naturaleza contable y tributaria del activo.

Esta diferencia es clave para el sector constructor. Una cosa es vender un activo fijo patrimonial y otra vender inventario inmobiliario dentro del giro ordinario del negocio. Por eso, el impacto del Decreto 0449 debe evaluarse caso por caso.

Depreciaciones: un punto que no se puede ignorar

La norma también señala que, al momento de la enajenación del inmueble, se deben restar del costo fiscal las depreciaciones que hayan sido deducidas para fines fiscales.

Este punto es relevante para inmuebles productivos, comerciales, arrendados o utilizados en actividades empresariales. Si el contribuyente ya tomó beneficios fiscales por depreciación en años anteriores, esos valores deben considerarse al momento de calcular el costo fiscal definitivo.

En la práctica, el contribuyente no puede aumentar la base fiscal sin tener en cuenta las deducciones que ya utilizó. Esto busca evitar dobles beneficios tributarios.

Impacto para propietarios e inversionistas

Para propietarios de vivienda, inversionistas inmobiliarios y personas naturales con activos de largo plazo, el Decreto 0449 abre una ventana importante de planeación tributaria.

Antes de vender un inmueble, lote, acción o participación societaria, será necesario revisar cuál es el costo fiscal declarado, si aplica el ajuste del 5,81%, si existen mejoras soportadas, si se han pagado contribuciones por valorización y si hubo depreciaciones fiscales.

Esta revisión puede cambiar la rentabilidad neta de una operación. En el mercado inmobiliario, no basta con mirar el precio de venta y la valorización bruta. También hay que calcular impuestos, costos notariales, retenciones, gastos de escrituración, comisiones, deuda pendiente y efecto fiscal de la transacción.

Una norma técnica con impacto inmobiliario

El Decreto 0449 de 2026 no es una reforma tributaria ni cambia la estructura general del mercado inmobiliario. Sin embargo, sí actualiza una variable fundamental: el costo fiscal de los activos fijos para el año gravable 2025.

En un país donde muchos inmuebles han tenido valorizaciones importantes y donde parte del patrimonio de los hogares está concentrado en finca raíz, este tipo de ajustes puede influir en decisiones de venta, sucesión, reorganización patrimonial e inversión.

Para el mercado inmobiliario, el mensaje es claro: la rentabilidad de una operación no se mide únicamente por la diferencia entre precio de compra y precio de venta. También depende de la correcta planeación tributaria y del costo fiscal reconocido por la DIAN.

En adelante, vender un inmueble, una acción o una participación societaria exigirá mirar con mayor detalle la historia fiscal del activo. El precio de mercado define la transacción; el costo fiscal define buena parte del resultado tributario.